Рынок недвижимости Украины, что происходит на самом деле.

 
 

Рынок недвижимости Украины, что происходит на самом деле.

Реалии рынка недвижимости.



Рынок недвижимости Украины, что происходит на самом деле.

Тот, кто волей случая покупает, или продаёт недвижимость, читая статьи и слушая так называемых, профессионалов РН, находится в полной растерянности. Что же происходит на самом деле? Давайте попробуем разобраться. Опишем ситуацию с точки зрения экономики, маркетинга и психологии, вкупе взятых, благо автор данного опуса имеет соответствующие дипломы и опыт, и со строительством была тесно связана, в своё время.
И так, начнём:
Некоторые предрассудки, навязываемые покупателям:
1 – существует некий «отложенный спрос», вследствие реализации которого, жилья всем не хватит;
2 – жильё в нашей стране может только дорожать;
3 – жильё на Украине является очень привлекательным в инвестиционном плане;
4 – жильё – это самоцель, единственная и незыблемая ценность, ничто другое значения не имеет;
5 – если человек не является обладателем жилплощади, он недочеловек;
6 – жильё никогда не было и не будет доступным для всех (по мнению риелторов: учителя, медицинские работники, люди рабочих специальностей и многие-многие другие не достойны иметь собственное жильё, ибо зарплата у них маленькая, для таких либо ипотека, либо – пожизненный съём;
7 – экономический кризис уже закончился, цены на бетонометры взлетят ещё выше, нежели в 2007 году и случится это уже на днях;
8 – на стоимость квартир в Украине очень сильное влияние окажет ЕВРО-2012, цены станут приемлемыми только для миллиардеров;
9 – отдельным пунктом следует выделить жильё в Киеве и других областных центрах, оно попросту бесценно, его выгодно покупать, сдавать и т. д.;
10 – если всё же, недвижимость по какой-то нелепой случайности и подешевеет то её моментально скупят депутаты и чиновники с целью последующей перепродажи, но втридорога, то есть, опять-таки – БУДЕТТОКАДАРАЖАТЬ!;
11 – качественное жильё в дефиците, поэтому оно является очень выгодным приобретением и ликвидно всегда;
12 – и ещё одно – земля всегда в цене, она нужна всем, опять-таки, на всех не хватит и нужно покупать.
Комментирую:
1 – понятия отложенного спроса в экономике нет. Есть спрос платёжеспособный и неплатёжеспособный, это что касаемо РН, в том числе.
Приведу примеры:
платёжеспособный спрос – у студента есть 5000 гривен, он думает над тем, какой ноутбук купить, выбирает, приценивается;
неплатёжеспособный спрос – всё тот же студент побывал на авто-шоу и был в восторге от продемонстрированной там модели авто стоимостью 120 000 $. Он мечтает об этой машине, имея на руках всё те же 5000 гривен.
Конечно, можно часами рассказывать о том, что когда студент закончит учёбу и заработает много денег, то и вправду сможет купить дорогую игрушку. Да вот, незадача, приоритеты у него могут поменяться, денег он может этих и не заработать никогда. . .
2 – любой товар может как дорожать, так и дешеветь, таковы свойства товара. Товар неликвидный вообще продаётся по стоковым ценам. Товар, не пользующийся спросом, дешевеет. Если потребность в товаре отпадает, он не продаётся. И наконец, если нет денег на покупку данного товара, его не купят. . . Вспомним также о ЖЦТ (жизненный цикл товара), согласно которому любой товар после роста цены, показывает пропорциональное же падение.
3 – инвестиция может быть как удачной, так и неудачной. Прибыльно было инвестировать в жильё в 2003-2006 годах, неприбыльно в 2007-2008, первые инвесторы выиграли, если успели выйти из бетонометров, вторые проиграли, кто больше, кто меньше. Жильё, в первую очередь, предназначено для проживания, а не для инвестирования.
4 – в съёмном, или в собственном жилье обосноваться, каждый решает для себя сам. И в первом, и во втором случае, есть свои недостатки и свои преимущества. Рассмотрим на примерах. У меня есть две знакомых семьи. Одна пара снимает жильё, что составляет на сегодняшний день 2000 гривен+коммуналка за гостинку 34 м². Вторая пара купила «убитую» хрущёвскую двушку (метраж около 43 м²) в кредит за 130 000 $ в 2007 году и вложила ещё 5000 $ в ремонт, сейчас взяли, а вернее выбили кредитные каникулы, хотели продать в 2008 году, не смогли. . . Выплаты, с учётом каникул, на сегодня, составляют около 8000 гривен, плюс коммуналка, обязательное страхование, поскольку квартира кредитная. Ну и кому повезло больше? Кстати, первая пара тоже в своё время подумывала о кредите, сейчас благодарят провидение за то, что не влезли в кабалу. Прежде, чем идти к цели, нужно подумать о цене, которую придётся заплатить.
5 – это распространённое мнение навязывалось годами брокерско-банковско-застройщицкой братией, что само-собой разумеется, ведь от того, сколько людей поверит в это заклинание, зависит их заработок. Это не более, чем психологическоё влияние для того, чтобы самим побольше заработать. Ведь не о людях же они все переживают на самом-то деле, а о собственном кармане. Это сегодня, чтобы оправдаться, все эти «профессионалы» утверждают, что никто не гнал людей за кредитами, сами виноваты. . . Можно конечно и дальше продолжать им верить, но вот только, стоит ли?
6 – на самом деле крышу над головой достойны иметь все люди, без исключения, а подобные утверждения опять-таки часть воздействия на психику потенциального покупателя с единственной целью – дать заработать и, побольше-побольше, риелтору и застройщику, банкиру и страховщику, строителям-отделочникам и оценщикам, т. д.
7 – экономический кризис ещё не показал себя во всей своей красе, а на Украине он будет очень жёстким и беспощадным – это раз, цен, которые были в 2007 – 2008 годах может и не быть уже никогда, аналогично и прибылей уже упоминаемых мною выше категорий, ибо предпосылок никаких к повторному надуванию пузыря на РН нет и пока не предвидится, он (пузырь) только начал сдуваться;
8 – ЕВРО-2012 сделает выгодной аренду в течение нескольких месяцев, на определённое жильё, и то не факт, ибо в нашей стране именно в этот период могут активизироваться такие структуры, как налоговая милиция, санэпидэмстанция и прочие, что вероятнее всего и произойдёт. А на массовой скупке недвижимости ЕВРО-2012 вообше никак не отразится. Это опять-таки, надуманная брокерами причина, напрвленная на то, чтобы ну хоть как-то расшевелить РН;
9 – я живу в Киеве и наблюдаю за тем, как много в последнее время уезжает отсюда людей, как всё больше молодых семей решает жить вместе с родителями, ибо это выгоднее. Многие люди из Западной Укрианы, которых знаю лично, приезжавшие на заработки в Киев, сейчас перебрались в Москву, или Европу. Более того, большее, нежели раньше, количество людей, уезжают за границу на ПМЖ. Среди знакомых одна пара уехала в Канаду, другая – в Германию, кума моих кумовей – в США. Некоторые из уехавших даже по стоковым ценам не смогли продать свои квартиры в Киеве. Насколько мне известно, в других областных центрах ситуация не лучше.
10 – о скупке недвижимости депутатами и чиновниками могут упоминать только те, кто с таковыми не знаком и думать не желает. Депутаты и чиновники, даже рядовые, получают жильё бесплатно, то есть даром. Так зачем им платить больше? По крайней мере среди тех депутатов, которых знаю лично, нет бездомных/безквартирных, более того, метражи у них такие, как положено по закону и в случае изменения состава семьи этот факт учитывается практически моментально, ни дети, ни бывшие жёны (мужья) на улице не остаются.
11 – в нашей стране качественным жильём я бы назвала разве что «сталинки». О новострое долго говорить не стоит, как может жильё, при возведении которого нарушаются все мыслимые и немыслимые правила, начиная с котлована и заканчивая наружным утеплением стен, считаться качественным, это тайна за семью печатями. Имела сомнительное удовольствие лицезреть, нет слов. . . Вспомним о разворовывании материалов, замене более качественных на откровенный неликвид. В 2005 – 2008 застройщики посчитали, что брать будут всё, криво-косо и без отделки тоже сойдёт. Также достойны внимания всякие хрущёвки-чешки-БПС-ки, находящиеся в той стадии, когда необходимо производить кап-ремонт этих сооружений, только вот никто этого делать не станет.
12 – о земле расскажу маленькую историю: ездили в гости к родственникам в Донецкую область, на хутор, расположенный недалеко от Славянска. Цена домика с солидным земельным наделом 400-500 долларов (за всё). Из каждых 10 домов, менее половины жилых. А природа там какая! Нетронутая цивилизацией, производство практически стоит, никаких тебе выхлопов, на старости лет лучше не придумаешь! Куда там Киевской области с её экологией и ценами! И что странно, никто не берёт! Ни по 500, ни по 400 $. Бывают конечно единичные покупки, по инерции, мол дёшево, прикуплю, а вдруг пригодится, но не более того. . .
Так что, думать и принимать решение о покупке нужно только самим, в не зависимости от желания брокера, или застройщика заработать прямо сейчас. Ну не могут они быть непредвзятыми априори. Быстрее продадут – быстрее получат деньги, до покупателя, или же продавца и их интересов им дела никакого нет, своя рубаха ближе к телу.
Следующий материал планирую посвятить продавцам.
С уважением, Наталия (ник STERVA).
20.11.2009 г.


Создан 24 ноя 2009



  Комментарии       
Имя или Email


При указании email на него будут отправляться ответы
Как имя будет использована первая часть email до @
Сам email нигде не отображается!
Зарегистрируйтесь, чтобы писать под своим ником